Unsere Erfahrung hilft uns, neue Chancen zu nutzen

Bettina Graef-Parker ist Managing Director bei der Aareal Bank und leitet einen Bereich von Special Property Finance. Dieser umfasst die Hotel- und Student-Housing-Finanzierungen sowie die Filialen in Istanbul und Stockholm. Hier erzählt sie, warum ihre Erfahrung im Hotelfach für die Bewertung von Hotelinvestments so wichtig ist.

Redaktion: Frau Graef-Parker, Sie haben 2003 im Hotelfinanzierungsteam der Aareal Bank angefangen und sind nach einem kurzen Wechsel 2009 zurückgekommen. Heute leiten Sie einen Bereich von Special Property Finance. Sie sind ja keine Bankerin, sondern haben Hospitality Management studiert – wie passt das eigentlich zur Aareal Bank?

Bettina Graef-Parker: Die Aareal Bank ist ein gewerblicher Immobilienfinanzierer, der einen besonderen Fokus auf Hotels, Büros, Logistik und Einzelhandel gelegt hat. Über ein Drittel unseres Kreditvolumens ist in Hotels investiert. Diese sind eine spezielle Anlageklasse, in der täglich das Objekt, das heißt jedes Zimmer, neu vermietet wird. Da hilft es genau zu wissen, welche Faktoren einen Einfluss auf eine hohe Auslastung und letztendlich den Erfolg eines Hotels haben werden.

Redaktion: Warum haben Sie eigentlich Hospitality Management studiert – und wie kam es, dass Sie auf die Investmentseite gewechselt sind?

Bettina Graef-Parker: Vielleicht erinnern Sie sich an die amerikanische Erfolgsserie „Hotel“ aus den 1980-er Jahren. Gedreht wurde sie im Luxushotel Fairmont San Francisco. Ich war immer fasziniert davon, wie der Hotelmanager die spektakuläre Treppe in die Lobby herunterkam und dort seinen Gästen bei ihren kleinen und großen Tragödien zur Seite stand. Mit dem täglichen Business eines Hotelmanagers hat das natürlich wenig zu tun, daher fand ich die Investmentseite bald viel spannender. Amüsant ist, dass ich viele Jahre später hier bei der Bank in eine Finanzierungsrunde für das Fairmont San Francisco involviert war. So schloss sich für mich dann doch noch der Kreis.

Redaktion: Kommen wir konkret zum Investmentblick auf die Assetklasse Hotel. Was sind hier die Besonderheiten?

Bettina Graef-Parker: Bei Objekten wie beispielsweise einem Büro-Gebäude gibt es langfristige Mietverträge. Hotels sind in diesem Punkt anders, sie sind nicht von einem einzelnen Mietvertrag abhängig, der Betreiber muss sich jeden Tag neu im Wettbewerb um seine Gäste bewähren. Jeden Tag muss das Hotel für jedes Zimmer einen Gast gewinnen. Das heißt, man finanziert eher ein Gewerbe, das erfolgreich sein muss, als eine Immobilie. Dafür braucht man viel branchenspezifisches Know-how und gut informierte Netzwerke. Nur so erkennt man, ob sich das Betreiberkonzept für ein Haus tatsächlich trägt oder nicht.

Redaktion: Sie müssen also ein Gespür dafür entwickeln, was Hotelgäste heute und in Zukunft erwarten, oder?

Bettina Graef-Parker: Ja, unbedingt - und meine Leidenschaft für Hotels bleibt intakt. Ich mag es, einzuchecken und gleich zu spüren, ob ich als Gast willkommen bin und ob die Details stimmen. Klar, Lage und Ausstattung sind wichtig, oft aber sind es kleine Ideen oder Nachhaltigkeitsaspekte wie Shampoo in Glasflaschen, die den Unterschied ausmachen.

Redaktion: Neben den Erwartungshaltungen der Gäste wandelt sich auch die Demografie und damit auch die gesellschaftlichen Rahmenbedingungen. Welche Trends beobachten Sie und wie stellen Sie sich darauf ein?

Bettina Graef-Parker: In Großstädten leben heute bis zu 50 Prozent Singles. Viele davon sind „Nomaden“, zum Beispiel Studenten, die nur begrenzte Zeit an einem Ort bleiben. Apartments die Services und soziale Angebote wie im Hotel haben, sind ein Segment, das genau auf dieses wachsende Bedürfnis nach einem neuen Lebensraum zugeschnitten ist – und nicht nur für Studenten. In diesen Wohnhäusern gibt es dann einen Concierge-Service, der Post entgegennimmt oder die Erledigung der Wäsche organisiert. Man kann die Zimmerreinigung hinzubuchen. Vor allem aber gibt es „shared spaces“, in denen man sich treffen und arbeiten kann. Das ist dann mehr als eine Lobby – es gibt Gemeinschaftsküchen, ein Gym oder eine Sauna. Der Mieter hat also das Beste aus allen Welten – eine Bleibe, Gemeinschaft, einen flexiblen Arbeitsplatz und entsprechende Services. In diesem operativen Geschäft können wir unsere Erfahrungen aus dem Hotelbereich optimal einbringen. Und darin investieren wir!

Redaktion: Welche Bedeutung hat in diesem Kontext das Thema „100 Jahre Aareal Bank“ für Sie?

Bettina Graef-Parker: Ich habe ja nun ziemlich genau 20 von diesen 100 Jahren miterlebt. Als ich in der Aareal Bank anfing, wurde gerade das Motto „Wir bauen die neue Bank“ ausgegeben, und bei aller Tradition bin ich wohl eher ein Kind dieser neuen Bank. Damals belief sich das Hotel-Portfolio auf 2 Mrd. Euro, heute liegt es bei über 11 Mrd. Euro. Als Spezialinstitut sind wir gerade im Hotelbereich jedem internationalen Investor ein Begriff und können praktisch jede Finanzierung aus eigener Kraft stemmen. Die Aareal Bank ist heute einer der führenden Finanzierer in diesem Bereich. Das wollen wir auch in den Bereichen Student Housing und Co-Living werden. Darauf bin ich mit meinem Team ausgesprochen stolz.

Redaktion: Vielen Dank für das Gespräch!